Retenues sur dépôt de garantie : justificatifs, facture et vétusté

Votre bailleur vous rend seulement une partie du dépôt de garantie, ou vous envoie un décompte avec des travaux, un nettoyage, une serrure, des charges ou des loyers prétendument dus. Le bon réflexe n’est pas de tout refuser en bloc : il faut reprendre chaque retenue, vérifier son justificatif et la rattacher à l’état des lieux.

Si la retenue est déjà identifiable, vous pouvez préparer une contestation des retenues sur dépôt de garantie. Le formulaire bloque les cas où les clés ne sont pas rendues, où le sujet relève seulement d’un dépôt non restitué, d’une expertise de travaux, d’une procédure déjà engagée ou d’une demande d’indemnisation.

Si votre problème est simplement un dépôt non rendu, sans retenue détaillée, partez plutôt de la demande de restitution du dépôt de garantie.

Ce que le bailleur peut retenir

Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues ou celles qu’il pourrait devoir payer à la place du locataire. Cela peut viser, selon le dossier, un loyer impayé, des charges, une réparation locative, un nettoyage ou une remise en état.

La limite est simple : la retenue doit être justifiée. Un montant global, une phrase vague ou une facture qui ne permet pas de comprendre le lien avec le logement ne suffit pas à rendre le décompte lisible.

Les justificatifs utiles peuvent être :

• les états des lieux d’entrée et de sortie ;
• des devis ou factures de travaux ;
• un décompte de charges ;
• une réclamation de loyers ou charges restée sans réponse ;
• des photos ou un constat, si ces éléments expliquent réellement la retenue.

Le courrier de contestation doit donc demander une chose précise : le détail, les pièces et la révision des sommes qui ne sont pas justifiées.

L’état des lieux reste le point central

Pour des travaux ou une remise en état, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pèse lourd. Une retenue est beaucoup plus fragile si le problème n’apparaît pas dans l’état des lieux de sortie ou si l’état des lieux de sortie est conforme.

À l’inverse, un état des lieux de sortie avec différences ne veut pas dire que toute facture devient automatiquement due. Il faut encore vérifier :

• si la dégradation est bien imputable au locataire ;
• si la réparation relève de l’entretien courant ou d’une réparation locative ;
• si le prix facturé ne revient pas à faire payer du neuf pour de l’ancien ;
• si la vétusté ou l’usage normal du logement ont été pris en compte.

La vétusté ne se facture pas comme une remise à neuf

La vétusté correspond à l’usure ou à la détérioration due au temps ou à l’usage normal du logement. Une peinture ancienne, un sol usé par le temps ou un équipement arrivé en fin de vie ne doivent pas être traités comme une dégradation neuve à la charge du locataire.

Le décret du 30 mars 2016 permet aussi aux parties de prévoir une grille de vétusté. Quand une grille existe, elle aide à distinguer la part liée à l’usure normale de la part qui peut éventuellement rester à la charge du locataire.

Dans une contestation, restez factuel :

• date approximative de l’équipement ou de la peinture si elle est connue ;
• état déjà mentionné à l’entrée ;
• photos ou réserves existantes ;
• facture qui semble remplacer à neuf un élément ancien ;
• absence de calcul ou d’abattement au titre de la vétusté.

MesRecours ne calcule pas une grille de vétusté. L’outil vous aide seulement à formuler le point contesté proprement.

Réparations locatives : vérifier la frontière

Le décret du 26 août 1987 vise les travaux d’entretien courant et les menues réparations liés à l’usage normal des locaux et équipements. Cela couvre beaucoup de petites réparations, mais pas tout.

La contestation peut être utile si la retenue ressemble plutôt à :

• une grosse réparation ;
• un remplacement complet alors qu’une petite réparation était en cause ;
• une conséquence de vétusté ;
• un défaut de construction, de malfaçon ou de force majeure ;
• un élément qui n’était pas à l’usage exclusif du locataire ;
• une facture sans lien clair avec l’état des lieux.

Le courrier ne doit pas inventer un diagnostic technique. Il doit demander au bailleur de rattacher la retenue à une obligation locative précise et à un justificatif lisible.

Provision de charges en copropriété : le seuil de 20 %

Lorsque le logement est dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Cette provision doit être justifiée et ne peut pas dépasser 20 % du dépôt de garantie.

Après l’approbation définitive des comptes de l’immeuble, la régularisation et la restitution du solde doivent intervenir dans le mois qui suit.

Si le bailleur garde plus de 20 %, ou conserve la provision sans information claire après les comptes, la contestation doit porter sur le décompte et les justificatifs. Évitez d’annoncer un solde définitif si vous n’avez pas les comptes approuvés.

Les cas où le courrier standard n’est pas adapté

Arrêtez-vous avant de générer une contestation standard si :

• vous êtes encore dans le logement ;
• les clés ne sont pas restituées ;
• le dépôt n’est simplement pas rendu, sans retenue identifiable ;
• le sujet principal est une expertise technique, une humidité complexe ou un sinistre assurance ;
• une commission de conciliation, un conciliateur, un juge, un commissaire de justice ou une assurance est déjà saisi ;
• vous avez signé un accord de conciliation ou une transaction ;
• vous voulez demander une pénalité de retard, des dommages et intérêts, des frais d’avocat ou une astreinte ;
• vous voulez compenser le dernier loyer avec le dépôt.

Dans ces situations, une lettre standard peut brouiller le dossier. Il faut choisir le bon cadre : restitution simple, demande pendant le bail, assurance, conciliation, conseil personnalisé ou procédure.

Ce que la contestation doit contenir

Une bonne lettre de contestation ne se contente pas de dire que le bailleur a tort. Elle liste les retenues et explique pourquoi chaque ligne pose problème.

Incluez autant que possible :

• votre identité et l’adresse actuelle ;
• l’adresse du logement quitté ;
• la date de remise des clés ;
• le montant du dépôt et le montant déjà restitué, si vous les avez ;
• le décompte ou courrier reçu ;
• chaque retenue contestée, une par une ;
• le justificatif transmis ou son absence ;
• le motif factuel : vétusté, état des lieux, somme déjà payée, provision trop élevée, retenue non détaillée ;
• les pièces jointes ou conservées ;
• une demande de remboursement de la part contestée ou de transmission des justificatifs.

Le ton doit rester ferme, mais utile. Une contestation bien faite laisse au bailleur une porte de sortie : corriger le décompte, transmettre les pièces ou rembourser la part contestée.

Sources vérifiées le 2026-06-15

• Service-Public.fr : Dépôt de garantie dans un bail d’habitation, fiche vérifiée le 9 juin 2026.
• Service-Public.fr : Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement, modèle vérifié le 11 mars 2026.
• Service-Public.fr : État des lieux de sortie pour un bail d’habitation, fiche vérifiée le 10 mars 2026.
• Service-Public.fr : Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire, fiche vérifiée le 21 mai 2025.
• Service-Public.fr : Commission départementale de conciliation, fiche vérifiée le 3 mai 2024.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22, dépôt de garantie, justificatifs, provision de charges et délais.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1, prescription de trois ans des actions dérivant du bail.
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987, réparations locatives.
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, état des lieux et vétusté.

Les erreurs à éviter

Tout mélanger dans une seule somme. Une retenue se conteste ligne par ligne. Plus le courrier est précis, plus il est exploitable.

Oublier la remise des clés. Le dépôt de garantie se traite après la restitution des clés. La date et le mode de remise doivent être conservés.

Accepter une facture sans lien avec l’état des lieux. Demandez comment la facture se rattache à l’état du logement constaté à la sortie.

Confondre vétusté et dégradation. Le temps et l’usage normal ne se facturent pas comme une remise à neuf.

Compenser le dernier loyer. Ne décidez pas seul de retenir un loyer parce que le bailleur garde le dépôt. Cela peut créer un impayé et affaiblir votre position.