Vous avez quitté votre logement, rendu les clés, et votre ancien propriétaire ne vous rend pas votre dépôt de garantie. Vous n'êtes pas seul : c'est l'un des litiges locatifs les plus fréquents en France. La loi fixe un cadre précis, mais chaque retenue doit être vérifiée au regard des justificatifs et des états des lieux.
Ce que la loi prévoit
Le dépôt de garantie est encadré par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014. Les règles sont précises.
Montant maximum
Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges pour une location vide (art. 22, loi du 6 juillet 1989) et 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée (art. 25-6). Si votre loyer est payé trimestriellement, le bailleur ne peut exiger aucun dépôt. De même, aucun dépôt n'est autorisé pour un bail mobilité (art. 25-17).
Délais de restitution
C'est le point central. Le bailleur dispose de :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation constatée).
- 2 mois si l'état des lieux de sortie fait apparaître des différences (dégradations, réparations à prévoir).
Le délai court à compter du jour de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire — pas à compter de la fin du bail ni de votre déménagement.
Communiquez impérativement votre nouvelle adresse à votre bailleur le jour de la remise des clés. Si vous ne le faites pas, la pénalité de retard de 10 % ne sera pas applicable, même si le bailleur dépasse le délai légal.
La pénalité de 10 % par mois de retard
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans le délai prévu, le montant restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (art. 22, al. 7, loi du 6 juillet 1989).
Thomas quitte son appartement le 15 janvier. Son loyer est de 800 € hors charges, son dépôt de garantie de 800 €. L'état des lieux de sortie est conforme : le bailleur a jusqu'au 15 février pour restituer. Le 15 mai, Thomas n'a toujours rien reçu — 3 mois de retard. Il peut réclamer ses 800 € de dépôt + 240 € de pénalité (3 × 80 €), soit 1 040 € au total.
Le Conseil constitutionnel a confirmé la validité de cette pénalité (QPC n° 2018-766 du 22 février 2019). Elle a un caractère indemnitaire, pas punitif.
Ce que le bailleur peut retenir — et ce qu'il ne peut pas
Le bailleur ne restitue pas toujours l'intégralité du dépôt. Il peut déduire certaines sommes, à condition de les justifier par des documents.
Retenues autorisées
- Loyers impayés et charges non régularisées.
- Réparations locatives : dégradations imputables au locataire, au-delà de l'usure normale. Le bailleur doit fournir des factures ou des devis.
- Charges locatives non encore régularisées.
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères non remboursée.
Le bailleur doit obligatoirement fournir des justificatifs pour chaque retenue : factures, devis, états des lieux comparés, photos datées. Sans justificatif, la retenue est abusive et vous pouvez la contester.
Retenues interdites
Le bailleur ne peut pas retenir de sommes pour :
- La vétusté — l'usure normale due au temps et à l'usage normal du logement.
- Les réparations qui relèvent du gros œuvre (toiture, structure, canalisations principales).
- Les dégradations dues à un cas de force majeure ou à un défaut de construction.
La vétusté est définie par le décret du 30 mars 2016 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». En clair : une peinture qui jaunit après 8 ans, une moquette qui s'use après 10 ans — c'est normal, et ce n'est pas à la charge du locataire.
La grille de vétusté
Une grille de vétusté peut être annexée au bail. Elle fixe pour chaque élément du logement (peintures, sols, robinetterie) une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel. Si elle existe, elle s'impose aux deux parties.
Les peintures de l'appartement de Julie ont été refaites il y a 6 ans. La grille de vétusté prévoit une durée de vie de 7 ans, une franchise d'1 an et un abattement annuel de 15 %. Le coût de remise en peinture est de 1 200 €. Calcul : 1 an de franchise + 5 ans × 15 % = 75 % d'abattement. Part à la charge de Julie : 1 200 € × 25 % = 300 €, pas 1 200 €.
Même sans grille au bail, le bailleur ne peut pas facturer le prix du neuf pour un équipement ancien. La vétusté doit toujours être prise en compte.
L'état des lieux : votre meilleure protection
L'état des lieux d'entrée et de sortie est le document qui fait la différence entre un dépôt restitué et un litige interminable.
Si aucun état des lieux de sortie n'a été établi, le bailleur aura beaucoup plus de difficulté à justifier des dégradations non constatées contradictoirement. Ne présentez toutefois pas cette absence comme une immunité automatique : conservez vos preuves de restitution des clés, photos, échanges et demandes d'état des lieux.
Si aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, vous êtes présumé avoir reçu le logement en bon état (art. 1731 du Code civil). Toute dégradation constatée à la sortie pourrait vous être imputée. C'est pourquoi il est essentiel de réaliser un état des lieux d'entrée détaillé dès votre emménagement.
Lors de l'état des lieux d'entrée, ne vous contentez pas de mentions vagues comme « bon état » ou « propre ». Notez chaque détail : taches, rayures, joints usés, appareils défectueux. Prenez des photos datées. Ce sont ces détails qui vous protégeront à la sortie.
La provision de 20 % en copropriété
Si votre logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du montant du dépôt de garantie à titre de provision, en attendant l'arrêté annuel des comptes de copropriété (art. 22, loi du 6 juillet 1989).
La régularisation définitive et la restitution du solde doivent intervenir dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Le bailleur ne peut pas conserver ces 20 % indéfiniment.
Vos recours étape par étape
1. La mise en demeure
C'est votre premier levier. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) à votre bailleur en rappelant :
- L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et les délais de restitution.
- La pénalité de 10 % par mois de retard.
- Un délai de 8 à 15 jours pour restituer.
Dans la majorité des cas, une mise en demeure bien rédigée suffit à débloquer la situation. Le bailleur comprend que vous connaissez vos droits.
2. La conciliation
Si la mise en demeure reste sans réponse, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette démarche est gratuite et compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie, à l'état des lieux, aux charges locatives et aux réparations. La commission tente de trouver un accord et peut rendre un avis.
Pour les demandes inférieures ou égales à 5 000 €, une démarche amiable préalable est en principe obligatoire avant de saisir le juge : CDC, conciliateur de justice, médiation ou procédure participative selon le cas. Au-delà de 5 000 €, cette étape n'est pas automatiquement obligatoire, mais elle reste souvent utile.
3. Le tribunal
En dernier recours, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité du lieu de situation du logement. Il est compétent pour les litiges de bail d'habitation, y compris le dépôt de garantie, quel que soit le montant.
- Pour une demande inférieure ou égale à 5 000 € : la saisine par requête est possible, après la démarche amiable préalable obligatoire sauf exception.
- Pour une demande supérieure à 5 000 € : la saisine passe en pratique par une assignation délivrée par commissaire de justice.
L'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection pour un litige de bail d'habitation, mais il peut être utile si le dossier est technique ou si les sommes sont importantes.
L'aide juridictionnelle est accessible si vos ressources sont insuffisantes.
Prescription
Vous disposez de 3 ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être restitué pour agir en justice (art. 7-1, loi du 6 juillet 1989). Au-delà, votre action est prescrite.
Sources vérifiées le 2026-05-04
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : articles 20, 22, 25-6 et 7-1.
- Code civil : article 1731.
- Code de procédure civile : articles 750-1 et 761.
- Service-Public.fr : fiches sur le dépôt de garantie, la CDC et le juge des contentieux de la protection.
Les erreurs à ne pas commettre
Ne compensez jamais le dernier loyer avec le dépôt. Vous ne pouvez pas décider de ne pas payer votre dernier mois de loyer au motif que le bailleur « se remboursera sur le dépôt ». C'est illégal et cela fragilise votre position.
N'acceptez pas de retenues sans justificatifs. Si votre bailleur déduit 500 € pour « remise en état » sans produire de facture ni de devis, contestez.
N'ignorez pas la vétusté. Une moquette posée il y a 12 ans ne peut pas vous être facturée au prix du neuf. Exigez la prise en compte de l'usure normale.
N'oubliez pas la pénalité de 10 %. Beaucoup de locataires réclament le dépôt mais oublient de demander la majoration légale. C'est votre droit.
Le bailleur a 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (différences constatées) pour restituer votre dépôt après la remise des clés. Passé ce délai, une pénalité de 10 % du loyer hors charges par mois de retard commencé peut s'appliquer si votre nouvelle adresse a été communiquée. Toute retenue doit être justifiée. La vétusté normale ne doit pas être facturée comme une remise à neuf. En cas de blocage : mise en demeure, démarche amiable, puis juge des contentieux de la protection sans avocat obligatoire.